מבוא והגדרות:

• מקרקעין הם נכסים שאינם מיטלטלין– דהיינו, קרקע, וכן כל הבנוי והנטוע עליה. המקרקעין לרוב כוללים כל דבר המחובר לקרקע חיבור של קבע, ולעיתים אף כוללים המקרקעין דברים המחוברים חיבור זמני.
• מונח נוסף למקרקעין מגיע מהשפה הארמית- נכסי דלא ניידי (ובראשי תיבות נדל”ן) ופירושו העברי הינו נכסים שלא נודדים ו/או נעים, שכן המאפיין את נכסים אלו הוא חוסר היכולת להזיזם ממקומם.
• לישות בעלת הבעלות במקרקעין יש זכות להחזיק ולעשות בהם עסקאות והבעלות חלה, הן מעל והן מתחת לפני הקרקע, למעט מעבר אווירי מעל הקרקע.
• העברת הבעלות על מקרקעין נעשית באמצעות מכירתם, אך קיימות עסקאות נוספות במקרקעין, המקנות זכות שימוש בנכס בלא העברה של הבעלות ובהן שכירות וחכירה, זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לתקופה מסוימת. בישראל קיימות גם עסקאות מסוג דמי מפתח, עסקת נדל”ן המהווה מעין הכלאה בין רכישת הנכס לשכירתו.
• בכל מדינות העולם, המדינה שומרת לעצמה את הזכות על המשאבים הטבעיים שלה, כגון מחצבים,ובסמכותה להפקיע את הקרקע.
• בהערכת שווי נכס מקרקעין, כבסיס לעסקה בנכס זה, עוסק שמאי מקרקעין, אשר מעריך את שווי הנכס לשם ביטוחו או לחישוב היטל השבחה.
• בטיפול משפטי של העברה, רכישה או מכירת נכס מקרקעין עוסק עורך דין המתמחה במקרקעין.

לשון החוק:

החוק בישראל מציג 2 הגדרות שונות למקרקעין, כדלקמן:

• לפי חוק מיסוי מקרקעין, מקרקעין הינם קרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים, אשר מחוברים לקרקע חיבור של קבע.
• לפי חוק המקרקעין, מקרקעין הינם קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר, אשר מחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה.

בתי המשפט בישראל פסקו שאין להבין דברים אלו כפשוטם, בהתאם למבחן פיסי האם המטלטלים מחוברים או אינם מחוברים, אלא טענו למבחן ממבט כללי, ולשם כך נקבעו מספר מבחנים לאבחנה בין מחוברים הנחשבים למקרקעין לבין כאלו שלא:

• מבחן הכוונה- האם הכוונה המקורית בעת חיבור האובייקט הייתה לחיבור של קבע או לחיבור ארעי. מבחן זה הוא המבחן העיקרי ואת המבחנים להלן יש לראות כמבחני משנה או מבחני עזר.
• המבחן הפיסי או מבחן הבורג- האם ניתן לנתק את האובייקט מבלי לגרום נזק ממשי לאובייקט או למקרקעין.
• מבחן כלכלי- האם האובייקט יאבד באופן ניכר משוויו בעקבות ניתוקו.
• מבחן אופי וזהות של האובייקט- האם האובייקט יאבד את זהותו ואופיו בעקבות ניתוקו.
• מבחן זהות המקרקעין וערכם הכלכלי לאחר ניתוק האובייקט- האם ערך המקרקעין יאבד באופן ניכר, או שהמקרקעין יאבדו את זהותם ומאפייניהם.
• מבחן השכל הישר וחוש המומחיות של המשפטן.

עסקאות במקרקעין:

העברת הבעלות על מקרקעין נעשית, כאמור, באמצעות מכירתם, אך גם באמצעות עסקאות נוספות המקנות זכות שימוש בנכס בלא העברה של הבעלות. שכירות במקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לתקופה מוגבלת, כאשר שכירות מעל לתקופה של חמש שנים נקראת חכירה, ושכירות לתקופה שמעל לעשרים וחמש שנים נקראת חכירה לדורות.

דמי מפתח היא עסקת נדל”ן המהווה מעין הכלאה בין רכישת הנכס לשכירתו. בעסקה זו הרוכש משלם מחיר נמוך (כמחצית משוויו המלא של הנכס), ובתמורה מקבל חזקה על הנכס וממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים במיוחד. בתמורה לדמי השכירות הנמוכים שמשלם, מקבל הדייר הגנה לזכויות המגורים שלו בנכס עד סוף ימיו. השיטה מעוגנת בחקיקה מיוחדת שעברה גלגולים רבים עד שנחתמה ונושאת את הכותרת “חוק הגנת הדייר”.

השלמת עסקה במקרקעין עשויה להימשך זמן רב. להגנת זכויותיו של הקונה בעסקה כזו משמשת הערת אזהרה, שהיא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. לעסקה במקרקעין אין תוקף ללא חוזה בכתב.

נושאי המשרד במקרקעין:

משרדינו בעל וותק של למעלה מ- 20 שנים, מציע את שירותיו במגוון רחב של נושאים בתחום המקרקעין, כגון:

• ייצוג מוכרים או רוכשים של דירות במקרקעין, כולל כל הבדיקות והרשומים הדרושים, וכן ייצוג מול הצד השני.
• עריכת הסכמי מכר שונים.
• עריכת הסכמי קבלן וייצוג קבלנים, על כל צרכיהם.
• עסקאות פרצלציה, רישום הנכס במרשם/מנהל המקרקעין, המכונה טאבו.
• ייצוג בעסקאות לחיזוק מבנים- תמ”א 38.
• עסקאות קומבינציה- עסקת חליפין בנדל”ן הנעשית בין יזם לבין בעל קרקע. בעסקה זו בעל הקרקע מוכר ליזם את האדמה שבבעלותו או חלק ממנה, ובתמורה יקבל בעתיד זכויות על חלק מיחידות הדיור אותן יבנה היזם על קרקע זו.
• ייצוג כנגד עיריות ומועצות מקומיות בענייני חלוקה ואישור קרקעות לבניה, וכן קבלת היתרים באמצעות עתירות מנהליות.
• עתירות מנהליות בתחום התכנון והבניה.

סיכום:

לאחר שבחנו את תחום המקרקעין, הגדרתו, לשון החוק, עסקאות במקרקעין והנושאים הכלולים בו, נדגיש שוב את החשיבות בייצוג עורך דין הבקיא בתחום על מנת שחובותיהם וזכויותיהם של הצדדים לעסקת מקרקעין יישמרו במידה זהה ולא ייפגעו כתוצאה מאי ייצוג ו/או מייעוץ משפטי לקוי, אשר עלול להינתן להם, ככל ולא יהיו מיוצגים כראוי.

משרדינו הינו בעל רזומה רחב בתחום המקרקעין, כאמור, ומבטיח להעניק את הייעוץ המשפטי והייצוג הטובים ביותר בכל אחד מהנושאים במקרקעין, אשר הוזכרו לעיל.